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Investir dans l’immobilier ancien

Le Prêt Locatif Social (PLS)

Le prêt locatif social est un prêt à taux préférentiel accordé pour la construction, l’achat, la réhabilitation d’un logement destiné à être loué comme logement social. Il peut être accordé à une personne morale ou physique ayant passé une convention avec l’Etat.

Objet du prêt

Le PLS peut financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif, ainsi que, le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondants. Le PLS n’ouvre pas droit à une subvention de l’État. En revanche, il permet de bénéficier de la TVA à taux réduit (taux identique à celui applicable aux opérations PLUS et PLAI) et d’une exonération de TFPB pendant 25 ans.

Les bailleurs doivent s’engager par une convention APL signée avec l’État, dont la durée est au moins égale à la durée de la part du prêt qui ne finance pas la charge foncière, sans pouvoir être ni inférieure à 15 ans, ni supérieure à 40 ans.

Montant

Le montant minimum du prêt est égal à 50 % du prix de revient de l’opération. Il peut couvrir au plus la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions.

Canaux de distribution

Les PLS sont distribués par les établissements de crédit ayant signé une convention annuelle de refinancement avec la Caisse des dépôts et consignations (CDC) ou octroyés directement par cette dernière. Le taux des prêts aux organismes de logements sociaux, ainsi que le taux maximum des prêts aux autres emprunteurs, est le même quel que soit l’établissement qui le propose. La CDC dispose d’une enveloppe de prêts distincte de celle des établissements de crédit, qu’elle peut accorder dans les mêmes conditions que les autres établissements, aux seules personnes morales.

Conditions financières

Le taux d’intérêt est indexé sur le taux du livret A, et s’élève à 2,11% pour les organismes de logement sociaux. La durée d’amortissement est de 40 ans maximum, avec option à 50 ans pour une quotité représentative de la charge foncière – durée pouvant être portée à 60 ans dans les zones tendues. Les établissements de crédit sont libres de proposer des dispositions particulières, concernant notamment les modalités de remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant), ou la durée du prêt (sans pouvoir être ni inférieure 15 ans, ni supérieure à 40 ans).

Les modalités de versement sont identiques à celles proposées pour le PLAI et le PLUS.

Détermination du loyer maximum

  • Les logements financés en PLS font l’objet d’un conventionnement APL.
  • Les loyers plafonds de la convention APL ne peuvent dépasser un montant déterminé en fonction du loyer maximum de zone, du coefficient de structure de l’opération et des éventuelles marges locales,

Loyer maximum de zone PLS pour les logements financés en 2016

  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Logement financés
avec un PLS
13,08€/m2 10,07€/m2 8,67€/m2 8,32€/m2 7,72€/m2

L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH)

Qui peut en bénéficier ?

  • Les “propriétaires occupants”, à savoir les propriétaires qui occupent leur logement. Leur niveau de ressources ne doit alors pas dépasser un certain plafond.
  • Les “propriétaires bailleurs”, à savoir les personnes possédant un ou plusieurs biens immobiliers et qui louent ou souhaitent louer en réalisant ou non des travaux.
  • Les syndicats de copropriétaires pour des travaux sur les parties communes.

Pour quels logements ?

Le logement doit être achevé depuis au moins 15 ans à la date où la décision d’accorder la subvention est prise.

Pour quels travaux ?

  • Ils doivent être d’un montant minimum de 1 500 € HT, sauf pour les propriétaires occupants aux ressources “très modestes”, pour lesquels aucun seuil n’est exigé.
  • Ils ne doivent pas être commencés avant le dépôt de la demande de subvention.
  • Ils doivent être compris dans la liste des travaux recevables. Ceci exclut aussi bien les petits travaux d’entretien ou de décoration seuls que les travaux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement.
  • Les travaux compris dans le projet doivent se rapporter à une priorité d’intervention de l’Anah : traitement de l’habitat indigne ou très dégradé, rénovation thermique de l’habitat et lutte contre la précarité énergétique, adaptation des logements à la perte d’autonomie liée au handicap ou au vieillissement, redressement des copropriétés en difficulté. Ils doivent être réalisés par des professionnels du bâtiment.

Peut-on vous refuser une subvention ?

Oui, la subvention n’est jamais de droit. La décision est prise au niveau local. Pour ce faire, les priorités nationales sont adaptées en fonction des contextes propres à chaque territoire et des moyens disponibles. Chaque projet est étudié sous ses différents aspects : social, technique et montage financier.

Est-il possible d’être accompagné dans votre démarche ?

Oui, de nombreux acteurs peuvent vous accompagner sur le terrain, que vous soyez directement concerné par une opération programmée ou non. Les délégations locales de l’Anah au sein des Directions départementales des territoires, les délégataires de compétence et les opérateurs vous conseillent et vous apportent toute l’assistance nécessaire.

VIVRE EN BEGUINAGE se met également à votre service pour vous aider à constituer un dossier de demande de subventions.

Pour plus d’informations, télécharger le fichier au format PDF

Donner une dimension sociale à votre investissement

L’octroi des aides aux travaux est conditionné à la signature d’une convention à loyer maîtrisé avec l’ANAH. Cette convention, qui peut être à loyer intermédiaire, social ou très social, fixe un certain nombre d’engagements à respecter.

La durée de la convention entre le propriétaire bailleur et l’ANAH est de 9 ans minimum si le logement a bénéficié d’une aide aux travaux.

Le propriétaire bailleur s’engage à louer son logement à des personnes physiques l’occupant à titre de résidence principale (c’est-à-dire au moins 8 mois par an) :

  • Le loyer du logement ne peut excéder un loyer maximal fixé localement par l’ANAH en fonction des loyers de marché
  • Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement à des ménages dont les revenus, à la date de signature du bail, sont inférieurs à certains plafonds de ressources

Des logements accessibles aux faibles revenus grâce aux loyers conventionnés

Selon les cas et après étude du dossier par l’ANAH, les investisseurs peuvent opter pour une convention ANAH dite INTERMEDIAIRE, SOCIALE ou TRÈS SOCIALE

Cette convention détermine les plafonds de loyers. Ceux-ci se calculent par mètre carré de surface dite « fiscale », charges non comprises. La surface habitable « fiscale » est la surface habitable, à laquelle s’ajoute la moitié de la surface des annexes (dans la limite de 8 m2).

Plafonds de loyers applicables en 2017 en €/m2 de surface fiscale par mois

  Zone A bis – A* Zone B1 – B2 Zone C
Loyer
« intermédiaire »
16,83 – 12,5 10,07 – 8,75 8,75
Loyer
« social »
11,77 – 9,06 7,80 – 7,49 6,95
Loyer
« très social »
9,16 – 7,05 6,07 – 5,82 5,40

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